Location saisonnière : les formalités pour louer en 2025

L’important succès des locations de type Airbnb a entrainé la diminution du parc locatif disponible pour les résidents permanents essentiellement au sein des centres

des grandes villes et des secteurs touristiques ainsi que l’augmentation des prix de location en raison de la diminution de l’offre.

Face à ces retombées négatives, les autorités publiques ont durci au fil du temps la réglementation notamment avec la dernière loi n° 2024-1039 du 9 novembre 2024 (Loi Le Meur)

surnommée par certains « loi anti-Airbnb ».

Cette loi a pour objectif de mieux encadrer l’activité de location saisonnière pour préserver le marché locatif d’habitation.

Cet article liste les démarches à réaliser au 1er janvier 2025 pour louer un meublé de tourisme.

Selon si la résidence est principale ou secondaire, le régime de déclaration est différent (article L 324-1-1, II et III du Code du tourisme).

La résidence principale est définie comme « le logement occupe au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de sante ou cas de force majeure, soit

par le preneur ou son conjoint, soit par une personne a charge au sens du Code de la construction et de l’habitation » (article 2 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89- 462).

La plupart des mesures importantes de la loi Le Meur de 2024 ont entrées en application, certaines depuis le 21 novembre 2024 (date d’entrée en vigueur de la loi), d’autres le 1er janvier 2025.

Certaines dispositions s’appliqueront a une date fixée par décret (non paru a l’heure ou nous écrivons ces lignes), et au plus tard le 20 mai 2026.

Tant que le décret attendu n’est pas paru et au plus tard le 20 mai 2026, l’ancienne règlementation s’applique concernant les résidences principales : aucune formalité n’est exigée.

Seules les communes ou un changement d’usage est requis peuvent imposer au loueur de déclarer sa résidence principale en mairie, afin qu’il obtienne un numéro a indiquer dans chacune de ses petites annonces.

C’est notamment le cas a Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg, Toulouse ou Tours.

Pour résumer, toute personne (professionnel ou non) qui offre a la location un meuble de tourisme qui est sa résidence principale :

Souvent, cette déclaration du meublé de tourisme peut être réalisée en ligne directement sur le site de la mairie concernée.

Le propriétaire obtient alors un numéro d’enregistrement, qu’il doit obligatoirement faire figurer sur ses annonces de mise en location.

Louer sa résidence secondaire :

Est considérée comme une résidence secondaire la résidence occupée moins de 8 mois par an.

La loi considère qu’une personne n’a qu’une résidence principale, et qu’en conséquence ses autres biens constituent des résidences secondaires.

La déclaration simple : lorsque une personne souhaite mettre pour la première fois en location un meuble de tourisme qui constitue une résidence secondaire, qu’il soit classe ou non, elle

doit déclarer ce bien auprès de la mairie de la commune où est situé son meuble, au moyen du formulaire CERFA n°14004*04 « Déclaration en mairie des meubles de tourisme ».

La déclaration, selon la commune, peut être réalisée en ligne ou par un téléservice.

En cas de changement concernant les informations fournies (modifications relatives au propriétaire, au logement ou aux périodes prévisionnelles de location), une nouvelle déclaration doit être

réalisée. Le défaut de déclaration expose le loueur a une contravention e 3e classe, soit 450 € (article R324-1-2 du Code du tourisme).

La déclaration avec numéro d’enregistrement dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, une délibération du

conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement (délivrance d’un numéro d’enregistrement) auprès de la commune

toute location d’un meublé de tourisme y compris celles portant sur la résidence principale (article L324-1-1, II du Code du tourisme).

En l’absence d’enregistrement, le loueur est passible d’une amende civile de 5 000 € maximum.

Le numéro d’enregistrement doit ensuite figurer sur toutes les annonces de location du logement, y compris celles publiées en ligne.

Pour résumer, toute personne (professionnel ou non) qui offre a la location un meuble de tourisme qui est sa résidence secondaire :

Il est possible de louer sa résidence principale en location touristique par le biais notamment d’une plateforme internet, de type Airbnb, seulement dans la limite de 120 jours par année civile, soit

4 mois, sauf exception (obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure).

Depuis le 1er janvier 2025, ce plafond peut être abaissé, dans la limite de 90 jours par an, sur délibération motivée du conseil municipal dans les communes ayant mis en œuvre la procédure

d’enregistrement de la déclaration préalable. La Ville de Paris a déjà durci sa réglementation en adoptant le plafond de 90 jours par année civile. Cette possibilité sera offerte a toutes les communes à une date fixée par décret et au plus tard le 20 mai 2026.

Depuis le 21 novembre 2024, la commune peut demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours des quels le meuble a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale. Jusqu’à présent, cette demande ne pouvait concerner que les meubles constituant la résidence principale du loueur.

En cas de dépassement du plafond, le loueur encourt aujourd’hui une amende civile de 10 000 €.

Cette amende sera de 15 000 € a compter d’une date fixée par le décret attendu.

Au-delà du plafond de 120 jours, la location de la résidence principale est soumise aux règles de changement d’usage afin que celle-ci puisse être transformée en meublé de tourisme.

Obtenir une autorisation de changement d’usage.

Le changement d’usage se définit comme la transformation de locaux d’habitation en des locaux dédiés à un autre usage, requérant

une autorisation préalable, délivrée par le maire de la commune concernée (article L 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation). Or, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage sauf lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (dans la limite des 120 jours).

Avant la loi Le Meur, le régime d’autorisation du changement d’usage s’appliquait automatiquement à certaines communes situées en zone tendue. Depuis le 21 novembre 2024, l’application

automatique du r2gime d’autorisation est supprimée :

 Dans les communes situées en zones tendues, le contrôle du changement d’usage des locaux d’habitation est instaure par la commune sur délibération,

 Dans les communes hors zones tendues, le contrôle du changement d’usage peut désormais être mis en place sans passer par une autorisation préfectorale.

Une délibération suffit, sous réserve qu’elle soit motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entrainant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du

parc résidentiel existant.

Ainsi, il est important de se renseigner préalablement auprès de la commune ou se situe le meuble pour savoir quelle procédure s’applique.

Ne pas respecter cette obligation de changement d’usage est puni d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

En cas de condamnation, la remise en l’état initial du logement et une astreinte de 1 000 € par jour jusqu’à régularisation (article L 651-2 du Code de la construction et de l’habitation) et par mètre carré peuvent être ordonnées. Une fois l’autorisation obtenue, la résidence secondaire n’est plus considérée comme un logement d’habitation mais comme un meublé de tourisme (activité réputée commerciale).

Jusqu’à présent, les communes pouvaient décider d’instaurer une procédure d’autorisation temporaire du changement d’usage en vue de permettre à une personne physique de louer un local a

usage d’habitation en meuble de tourisme, sans que cela le fasse changer de nature. Cette faculté est désormais ouverte aux personnes morales depuis le 21 novembre 2024.

Un formulaire de demande de changement d’usage est mis à la disposition des propriétaires en mairie ou sur le site de la ville, ou un espace est généralement prévu.

Les dossiers complets doivent ensuite être retournes, en règle générale par courrier, a l’adresse indiquée.

Jusqu’à la loi Le Meur le contrat de location saisonnière devait seulement être accompagné d’un état descriptif (état des lieux, inventaire détaillé du mobilier et des objets mis à la disposition du

locataire dans les locaux loués) et le Diagnostic de performance énergétique (DPE) n’avait pas à être joint. Depuis le 21 novembre 2024, les meublés touristiques situés dans les communes où la

mise en location touristique est soumise à autorisation de change ment d’usage temporaire ou définitive doivent présenter un DPE compris entre les classes A et E pour obtenir cette autorisation.

Les meublés touristiques qui ne sont pas soumis à une autorisation préalable de changement d’usage ou qui l’ont déjà obtenue ne devront être en règle avec le calendrier énergétique qu’à compter du 1er janvier 2034.

Dans le cas d’un bien en copropriété, la première chose  vérifier pour faire de la location en courte durée est le règlement de copropriété.

Dans ce dernier, il faut rechercher la présence ou l’absence d’une clause interdisant la location meublée de courte du rée, comme une clause d’habitation « exclusivement bourgeoise ».

En l’absence d’une telle clause, la location saisonnière est possible.

Avec la loi Le Meur, les syndicats de copropriétaires doivent, depuis le 21 novembre 2024, mentionner de manière explicite dans leur règlement de copropriété, établi en assemblée générale, l’autorisation ou l’interdiction des locations de meublés touristiques (article 8-1-1 nouveau – loi 10 juillet 1965).

Par ailleurs, tout copropriétaire, ou éventuellement locataire autorisé, doit informer, depuis le 21 novembre 2024, le syndic que son lot fait l’objet d’un enregistrement en tant que meublé de tourisme. A priori ce dispositif concerne également les résidences principales. Une fois informé le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point d’information relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété.

Il est important de préciser ici que l’autorisation de changement d’usage ne peut être demandée que si celui-ci est conforme aux stipulations du règlement de copropriété.

C’est pourquoi, lors de la demande de l’autorisation, le copropriétaire doit produire une déclaration sur l’honneur dans ce sens.